Особенности покупки недвижимости в Болгарии.

Татьяна Мартиненко

Одна из особенностей переходного периода болгарского законодательства в том, что в стране пока запрещено продавать иностранным покупателям как землю под зданием, так и участок, прилегающий к нему. В ближайшее время этот закон будет пересмотрен в отношении граждан ЕС, но нам , россиянам , это не грозит, поэтому приходится приспосабливаться. Но так как говорят в Одессе – из каждого безвыходного положения бывает минимум два выхода

Правовой выход, безусловно, есть:

!! при оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости в Болгарии в его стоимость уже включена и рыночная цена участка земли (в пределах 1–10% от общей суммы), поэтому высокая арендная плата исключена.

Этот вариант предлагается иностранным физическим лицам, которые приобретают дорогое жилье для временного проживания. Скажем, прибывают сюда только на летний сезон, а все остальные месяцы сдают свою собственность в аренду.

Если же гражданин намерен проживать в Болгарии постоянно, при покупке дома участок выгоднее оформить на юридическую фирму.

В этом случае составляется не один, а два нотариальных акта – один на само здание, другой на землю. Характерная деталь: болгарское законодательство разрешает регистрацию фирмы по адресу своего дома (квартиры) и использование его в качестве офиса.

Но это временное явление – еще лет пять и заставят содержать офис. Наша фирма для клиентов делает это сейчас чтобы не перерегистрировать потом юридический адрес.

Детали оформления сделки купли-продажи, в общем-то, просты. Иностранному физическому лицу достаточно предъявить загранпаспорт.

Если покупку осуществляет юридическое лицо, а мы настоятельно советуем нашим клиентам покупать на юридическое лицо, и кредит легче получить на покупку на болгарское юридическое лицо и удешевить покупку можно процентов на 20! Тогда при сделке надо иметь при себе учредительные документы на фирму.

Продавец или его доверенное лицо представляет нотариусу выписку (удостоверениеза отсътствие на тежести) из соответствующего регистра о юридической и финансовой чистоте объекта, выставленного на продажу. В этом первичном документе отражаются наличие или отсутствие ипотечного кредита на приобретаемый объект, права на пользование его третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, право принадлежности строения конкретному лицу, нотариус должен проверить обязательно наличие такого удостоверения но и покупатель должен держать ухо востро!

Еще один документ – государственная оценка стоимости, определяемая территориальной налоговой службой.

Продажная цена, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из нее начисляются размер пошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они не превышают 4%

с 2008 года процент может увеличится, закон уже принят но еще не ратифицирован и эта цифра может измениться до 5%, так как общине дается право устанавливать % общинского налога от 2% до 4%.

Еще очень важно посмотреть документы на земельную собственность и если в нотариальном акте записано „ведно” все равно займитесь проверкой собственности на землю на основании предыдущего акта или договора о продаже земли государством или общиной. Вернее этим всем должен заниматься ваш адвокат или фирма через которую вы покупаете, но их основная задача продать и взять свои деньги.

Сам акт передачи недвижимости и удостоверение права владения на недвижимое имущество совершается в том районе, в котором находится дом, квартира или коммерческое строение. После подписания документа продавцом и покупателем и заверения их подписей юрист направляет нотариальный акт в местный Районный суд суд по вписыванию, чиновники которого вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка об этом обязательно делается и в нотариальном акте.

Акт купли продажи вписывается как судебное решение и владение наступает в этот же момент.

Следует иметь в виду, что в Болгарии квартплаты в нашем понимании этого слова не существует. Владелец недвижимости в Болгарии просто обязан ежегодно оплачивать налог на имущество и фиксированную таксу (определяется местными властями) на бытовые отходы. При этом размер налоговых вычетов не зависит от статуса владельца. Он одинаков как для физических, так и для юридических лиц с различными уровнями доходов и пока все еще очень мал.

С уважением

Татьяна Мартиненко.