Покупка апартаментов в Болгарии лето 2010 – записки из первых рук.

Ксения Белова

Август 2010г.

Я - обычная женщина, у которой каждый год стоит большая проблема: куда деть детей на лето. Дача есть, но по некоторым личным причинам отправлять туда детей на все лето нет возможности.

В прошлом году отвозила детей в Абхазию на все лето (в Пицунду). Денег потрачено было (с учетом билетов, проживания, питания) около $8000.

В 2010 году мне посоветовали Болгарию – как самое удобное и комфортное место для отдыха с детьми. В июне я их увезла на Солнечный Берег и оставила с бабушкой на все лето. Пока была неделю в Болгарии – удивилась, сколько рекламных щитов по всем дорогам стоит с рекламой апартаментов:

«…от 500 евро за квадратный метр» или «апартаменты от 30 000 евро».

Прикинув, во сколько мне обходится ежегодный отдых детей (примерно по 8000 долларов за лето), то у меня возникла мысль, а не прикупить ли мне тут апартаменты, попользоваться ими лет 5-8 и потом, когда дети подрастут, продать их.

Тем более, что момент выбран удачно – после кризиса, цены на недвижимость упали и есть реальные предложения за 500-600 евро за квадратный метр.

В августе прилетела, взяла машину и стала ездить по побережью между Бургасом и Елените, присматривать места, где мне нравится. Сам Солнечный Берег не понравился – очень шумно, очень много народу (а мне народу и в Москве хватает). Хотя несколько предложений из вторичного рынка были очень даже привлекательные, но.. сам курорт не понравился. Сюда хорошо приезжать 1 раз в неделю для развлечений: покататься на аттракционах и т.п. А отдыхать, на мой взгляд, лучше все таки в более тихом и спокойном месте.

Местечко Елените понравилось, но комплекс сам по себе достаточно дорогой и многолюдный, пришлось тоже от него отказаться.

Смотрели Святой Влас: есть очень много предложений в апартаментах. НО, то что находится ближе к мору от дороги – там цены от 1150 евро и выше за квадратный метр, а то что по 600 евро, то далеко от моря (примерно 1 км) и за дорогой. Т.е. с маленькими детьми каждый день таскаться через оживленную дорогу до моря 1 км тоже не вариант.

Доехала до Несебра. Городок понравился, более тихий и какой-то уютный. В самом городе нет комплексов с бассейнами, продаются только квартиры.

Между Несебром и Равдой уже построено много комплексов. Есть целые районы построек домов и апартаментов, где еще 2 года назад был пустырь.

В домах на 10-16 квартир можно купить квартиру по 550 евро за квадратный метр. Но это квартиры без чистовой отделки. И в таких домах нет бассейна и охрана бывает очень редко. Плюс квартир: ваши соседи не туристы, а болгары, которые живут в домах круглый год, и такие дома строятся более качественно, чем апартаменты.

О качестве строительных работ в апартаментах, которые идут на продажу туристам – стоит поговорить отдельно. Если вы надеетесь, что они простоят 50 лет и достанутся в наследство вашим детям – забудьте! Они разваляться раньше! Вся сантехника сделана как бог на душу положит, ламинат «гуляет», китайские кондиционеры перестают работать уже через несколько месяцев. Плитка отваливается, как правило, на второй год.

Ну, это было лирическое отступление от заданной темы: как купить апартаменты в Болгарии.

Перед дальнейшим повествованием, хочу поблагодарить эксперта по Болгарии с сайта etur.ru Евгения Пинигина, который помогает мне найти подходящий вариант покупки.

Заданные параметры:
апартаменты, с бассейном, охраняемой территорией, 2-мя спальнями и гостиной, не дороже 600 евро за кв. метр.

И вот, начались мои контакты с риэлтерами.

Буду описывать как в дневнике, с датами:
 

День 1-й 3.08.2010. Ездила в Несебр.

Прошлась по тамошним агентствам недвижимости.

Агентство недвижимости «INVEST IDEA 2000», менеджер Дарина.

На мою вводную, что мне нужны недорогие апартаменты по 600 евро за кВ.м. предложила мне квартиру в новом районе Несебра «Черное море» по 750 евро за кВ.м. Мы поехали смотреть. Квартира в 4-х этажном доме, без бассейна (в районе «Черное море» 90% всех зданий строится без бассейна). И когда я Дарине сказала, что мне предлагали в соседнем доме квартиру аналогичной площади по 550 евро за кВ. м. она на меня обиделась. Почему мне не подошел этот вариант? Потому что район "Черное море" - совсем новый, там нет асфальта, нет инфраструктуры. Одна сплошная стройка. И отдыхать на стройке в ближайшие 2-3 года у меня нет никакого желания.

"...Будем искать с перламутровыми пуговицами..." сказала я сама себе и поехала дальше.

День 2-й 4.08.2010. опять Несебр:

Агентство недвижимости  OMEGA, менеджер Иван.

Иван сказал, что у него есть по такой дешевой цене всего пара  предложений. Сначала мы поехали в деревню Равда под Несебром. Там он мне показал квартиру в жилом 4-х этажном доме. Дом новый, всего 11 квартир. Площадь квартиры около 80 кв.м. Цену он мне назвал 65 000 евро. Но т.к. там не было ни детской площадки, ни бассейна, то меня такой вариант не очень устраивал.

Потом Иван меня повез смотреть апартаменты в комплексе между Несебром и Равдой. Большой комплекс, но находится довольно далеко от моря – по карте примерно в 1,5 км. Ближе к аквапарку, нежели к морю. Комплекс хороший: новый, с большим бассейном, площадь апартаментов 91 кв.м. и цена мне была названа 67 000 евро. Когда я смотрела эти апартаменты, то мне Евгений Пинигин сбросил на телефон смс-ку с контактом владельца апартаментов с бассейном площадью 91 кв.м. и ценой в 57 000 евро. Когда мы попрощались с Иваном, я набрала номер владельца апартаментов за 57 000 евро и выяснилось, что это тот же человек, у которого я была 5 минут назад.

Таким образом, опытным путем я выяснила, что болгарские риэлтеры ничуть не смущаясь, набрасывают для русских покупателей +15% к цене владельца. А что - русские богатые, и маржа в 10 000 евро для болгарских риэлтеров в самый раз :-)

Короче, когда я сказала Ивану, что набрасывать 15% сверху на стоимость квартиры верх жадности, он сначала сказал, что это неправда. Потом спросил, откуда я знаю такую цену. Я ответила, что мне сам продавец ее назвал. Иван пошел разбираться с продавцом и пропал из моей жизни навсегда. Как мне потом рассказал Евгений, Иван пошел владельцу апартаментов тыкать эксклюзивным договором на продажу, по которому риэлтеры имеют право набрасывать сверху любую сумму.

Приветствуются ваши комментарии

Комментарии Татьяны Мартыненко (эксперт по Болгарии):
====================================
Ну раз комментарии приветствуются – попробуем – почитать и поразмышлять на тему
„что такое хорошо, что такое плохо…”

Искать вариант за 500- 600 евро и ждать шедевра строительства и архитектуры не стоит. Это эконом класс самого низкого качества. Приличное и/или нормальное жилье стоит минимум от 1000 евро метр – не ниже. Найти можно, но стоит немалого труда - хорошие варианты на голову не сыпятся!

И в последнее время мы стали хорошие варианти „прятать” под прилавок - т.е. на сайт не выставляем. Крадут нелояльные конкуренты. Хорошее и готовое покупают сразу и с удовольствием, новое сейчас строят мало фирм, а незавершенку я не предлагаю. Если предлагаю то только от строителя которого знаю много лет, знаю его возможности и так далее.

АГЕНТСКИЕ СОГЛАШЕНИЯ Наша фирма Супер дом ЕООД работает только с застройщиками и никаких поборов с клиентов не устраивает и цену не набавляет - в Болгарии существует договорная система между застройщиками и риэлтерскими компаниями и в цене застройщика обыкновенно уже заложен % для посредника. Это нормальное явление и такая практика существует во всем мире. При продаже вторички – другое дело, там берутся % с продавца и с покупателя – это тоже нормально, никто бегать даром не будет.

У некоторых строительных фирм и посреднических агентств есть еще одна приманка для клиента - бесплатная поездка – я своим клиентам предлагаю 5% скидки от цены застройщика – и все соглашаются на понижение цены - это выгоднее чем получить оплату поездки.

С ПОСРЕДНИКОМ ИЛИ БЕЗ ПОСРЕДНИКА? Далее, извините конечно, но мне не совсем понятно зачем взяв машину в прокат обращаться к посредникам? На всех заборах есть таблички - продаем - есть представители застройщика и с ними можно договариваться без посреднического агентства. Легко и удобно, но можно „попасть” на недострой, но можно зайти в любое готовое здание, найти телефон продавца и позвонить самостоятельно без Ивана, Дарины или любого другого посредника. Зачем Вам они?

ГДЕ КУПИТЬ? По поводу места покупки - вопрос вкуса – в Равде или в конце Несебра возле Аквапарка есть много комплесов с бассейнами – и можно купить очень хорошую квартиру. При этом дешево, но там так же как в квартале „Черное Море” нет догор и пока все не построится не будет…Местность Акротирия очень симпатичное место и там можно хорошую двушку купить за 34000 – 39000 евро, трешку от 55000 евро.

За 65000- 75000 евро можно купить в самой Варне и сразу все станет на свои места. Это качество строительства – в Варне меньше халтуры чем на курортах – хорошая ликвидность в любое время - квартира в Варне это всегда хорошая инвестиция.

Пишу „квартиру”, а не „апартамент” – разница только в том что по-русски квартира, а по-болгарски апартамент, другой разницы в названии нет.

Я живу в Болгарии – постоянно 22 года, из них около 15 лет в Варне и считаю, что лучше места нет – рядом три курорта на любой вкус, Варна сама по себе курорт, город живой в любое время года и только в Варне есть круглогодичные теплые бассейны с минеральной сероводородной водой. У нас есть хорошие предложения на курорте Золотые пески с ценой около 650 евро, но сами понимаете – качество будет не самое отменное. Все равно – выбор есть и найти желаемое возможно, у нас 90% клиентов все-таки покупают желаемое - могу привести примеры если клиенты согласятся, а в целом нужно захотеть и тогда все получится.

Тему можно продолжать бесконечно - вопросов много , но все решаемые.
С уважением
Татьяна Мартиненко

==============================

День 3-й: 5.08.2010.

поселок Равда под Несебром.

В Равде пляж есть не по всей береговой линии. Поэтому надо обязательно смотреть на месте все комплексы. Потому как может быть написано в объявлении «100 метров от моря». Но комплекс хоть и стоит в 100 метрах от моря, но это обрыв, а нам кроме красивого вида. Нужно еще и плавать и загорать. А до пляжа может быть и 500 метров и больше. И самое печальное, что все дорожки, ведущие к пляжу, совершенно неблагоустроенны, и как правило, представляют собой тропинки с колючками и палящим солнцем, т.к. деревьев мало по побережью.

Посмотрела апартаменты 2-х уровневые за 40 000 евро на 1 этаже. В комплексе есть бассейн, небольшая территория. Работает комплекс с 2006 года. Но меня насторожило то, что он выглядит снаружи как-то обшарпанно. А внутри уже многое «убито». И если его брать с тем расчетом, чтобы через 5-8 лет продать (когда дети вырастут), то продать его будет сложно, т.к. если он за 4 года эксплуатации так обветшал, то за 10 лет вообще потеряет товарный вид. Или того хуже – развалится.

Посмотрела еще один комплекс недорогой. И от моря недалеко, и новый, но ни бассейна, ни территории своей нет.

Даже фотографии помещать смысла нет.

Комплекс Эмеральд огромный. Как сказали агенты, в нем накупили апартаментов куча наших звезд, начиная от Бори Моисеева и заканчивая не то Киркоровым, не то Лолитой. Ну и цены, естественно не 600 евро за кВ.м.

Заехала посмотрела еще один комплекс рядом с кварталом «Черное море», но в этот момент у меня сел аккумулятор в фотоаппарате, поэтому пришлось фотографировать на мобильный телефон. Цена 1-спальных апартаментов порядка 36000-39 000 евро (зависит от площади, она колеблется от 55 до 64 кв.м.). И территория закрытоая, и бассейн есть неплохой, и комплекс новый. НО: ни одного деревца не только на территории, но и вокруг в радиусе 1-го километра, необустроенный район, сплошная стройка, пыль, кучи мусора и т.п. И до моря примерно метров 700-800. Ходить под палящим солнцем с детьми по стройке до моря – то еще удовольствие.

Познакомилась с ребятами из Архангельска. Они купили в квартале «Черное море» маленькую студию за 27 000 евро (примерно 35 кв.м.). И очень довольны. На то, что вокруг них стройка, смотрят филосовски «ну она же кончится когда-нибудь» и года через 3-4 тут уже будет прилично. Но, я, увы, не готова отдыхать 4 года на стройплощадке.

День 4-й. 6.08.10.

Созополь.

Решили съездить в Созополь. В надежде, что он находится подальше от Солнечного Берега, там поменьше туристов и может быть подешевле недвижимость. Ехать недалеко, всего 65 км. от Солнечного берега на юг. Мы доехали за час. Поездили по городу. Таунхаузы (вторичка), которые стоят на въезде в город справа с видом на море, стоят по 1700 евро за кВ. м. Когда я спросила у владельца «Почему так дорого?» он ответил «Это считается 1-ая линия». А то что до пляжа идти далеко под обрыв и вбок – это у них не считается.

Посмотрела также небольшой комплекс с большой территорией и бассейном, Цена на апартаменты не опускалась ниже 1200 евро за кВ. м. Аргумент владельца такой же «это 1-я линия и 8 квартир купили русские». По это почти в 2 раза дороже, чем я ищу.

Поехала дальше. Нашла апартаменты по 850 евро за кВ.м. Но опять ни бассейна, ни детской площадки, ни нормальной территории.

Решила зайти в местное агентство по недвижимости. Зашла, рассказала девочке Маше свои пожелания, она сказала, что владелец Петрас сможет мне подобрать объекты по моим запросам, т.к. в Созополе есть много недвижимости по 600 евро за кВ.м. Мы обменялись контактами и договорились, что послезавтра 8 августа я снова приеду в Созополь, а Петрас к этому моменту подберет объекты для просмотра.

День 5-й Аквапарт под Несебром.

Решила сделать перерыв и сводить детей в аквапарк. Аквапарк очень понравился, правда все набили синяки, шишки и ссадины.

День 6-й 8.08.2010.

Опять Созополь.

К 11 утра приехали в Созополь, встретились с Петрасом и он нас повез смотреть то, что подобрал. Повез в жилой район города, припарковался у обшарпанного ЖИЛОГО дома. Начал рассказывать, что квартира на 1 этаже, но этаж высокий, что тут живут болгары, до моря 10 минут пешком. Захожу я в убитый подъезд с покосившимися почтовыми ящиками и расписанными стенами. И понимаю, что дальше идти мне не хочется. Но молчу, т.к. хочу узнать, какую же сумму запросит Петрас за ТАКИЕ апартаменты. Обычная 3-х комнатная квартира не самой лучшей планировки. Требующая глобального ремонта. И Петрас озвучивает сумму 49 000 евро за это «добро», красная цена которому тысяч 10-15 евро, не больше. Я Петрасу так и говорю, что эта квартира не стоит озвученных денег и мы едем смотреть следующий объект.

Петрас привозит меня на строящийся объект далеко от моря. Спрашиваю цену – 700 евро за кВ.м. Я говорю, что объектами, у которых нет документа Акт 16 вообще не интересуюсь. Петрас грустнеет. Я его прошу показать приличные апартаменты с бассейнам

Хочу отдельно поблагодарить эксперта по Болгарии с сайта etur.ru Татьяну Мартыненко. Она нам показала в Варне замечательные места и комплексы. И я убедилась, что она настоящий профессионал своего риэлтерского дела, когда познакомилась с ней лично. И если я выберу что-то из недвижимости в Болгарии, то оформлять сделку буду с ее помощью - она в этом деле большой профессионал.

====================

Комментарии Татьяны Мартыненко (Эксперт по Болгарии на сайте www.etur.ru)

„ не так страшен черт, как его  малюют”

Ну, извините меня пожалуйста, пора вступиться за болгарскую недвижимость которую покупают наши  русские люди... и  не такой уж везде упадок, и не так уж все плохо, просто есть нерадиве продавци и  желание разбогатеть на ровном месте :)
позволю себе защитить отрасль так как все-таки я не совсем  типичный  агент болгарской недвижимости - продавец воздуха, а и  инвестор и  буду строить и продавать с октября 2010 года....

Цитировать буду  примерами предложений по разумным ценам и  качественному строительству и в хороших местах  - например Варна

Цена вопроса  от 1000 до  1200 евро за метр под ключ вполне уместна и разумна в местах где  от 25% до  50% стоимости метра составляет  высокая стоимость участка!

Жилое здание   состоит из 21 квартиры, 2 офисов на первом этаже здания и подземный гараж.

Квартиры расположены на четырех жилых этажах. Каждая из них имеет просторную южную террасу. Преимущество, которым обладают квартиры на последнем жилом этаже - это покрытые террасы на крыше здания, с которых раскрывается панорамный вид как на море, так и на город.    

Конструкция здания позволяет свободно планировать внутреннее пространство отдельных объектов, что со своей стороны дает возможность будущим владельцам менят расположение комнат по своему предпочтению.

Конструктивная высота этажей - 3 м, взаимствована от старинных аристократических домов и очень редко применяется в новом жилищном строительстве Болгарии.
Тепловая изоляция и системы отопления и охлаждения фирмы Daikin - Япония придают дополнительный комфорт квартир.

 Внешние и внутренние стены здания выполнены керамическими кирпичами фирмы Wienerbilder - Австрия.

 Толщина внешних стен 40 см.

 Крыша здания покрыта по системе медных кровлей Prestige фирмы Tegola - Италия.

    Лестничные перила из дуба и  кованого железа и фасадные архитектурные элементы дополняют элегантный вид здания.

На южном участке территории находится богато озелененный сад с разнообразными растительными видами - деревьями, кустами, цветами, аранжированными профессиональным дизайнером, уголки отдыха и детская площадка для игр.

  - это роскошное жилое здание, находящееся в   г.Варна, расположено в юго-восточной части местности, на второй линии от главной дороги Варна - Золотые пески.

 Здание расположено в непосредственной близостью к Морскому саду г.Варна и к торговому комплексу 'Пикадили Парк' не более 200 метров, предлагающему разнообразные товары, ресторан, кафе, банк, представительство мобильных операторов, книжный магазин, спортивный комплекс и спа-центр.

 И присмотритесь к деталям отделки – настоящая римская мозайка из мрамора! Камень и детали из римских терм, итальянский гранит.

Могу предложить немало  примеров хорошей , качетсвенной  недвижимости в Болгарии -  даже не раздражая конкурентов не будем указывать адреса - 

В последнее время наша фирма перестала выставлять на сайт или всеобшее обозрение „дифицитные” квартиры и дома !!!

 Честно – показываем только  клиентам 

С уважением

Эксперт по  Болгарии

Татьяна Мартыненко

  =========================

(продолжение следует)